Придбано квартиру за яку попередній власник має заборгованість зі сплати комунальних послуг. Що робити? Кейс з практики.
Автор: Ігор Шевчук, адвокат
Дата підготовки матеріалу: 2025-09-15
Звернувся клієнт, який придбав квартиру. Після цього він почав отримувати від комунальних служб рахунки із заборгованістю і сплати комунальних платежів у ті періоди, за які він цими послугами не користувався. Нами було розроблено механізм судового захисту, а саме запропоновано клієнту подати позов до суду про зобов’язання вчинити дії, а саме виключити з обліку по особовому рахунку інформацію про заборгованість попереднього власника квартири.
Якщо ви мате аналогіну пролему, то ось аргументи, якими можна користуватись:
Аргумент №1. Відсутність обов’язку нового власника сплачувати борги попередніх власників.
Згідно з ч. 1 ст. 322 Цивільного кодексу України (ЦКУ) власник зобов’язаний утримувати належне йому майно. Водночас, обов’язок сплачувати житлово-комунальні послуги виникає на підставі договору між споживачем та виконавцем. У свою чергу особа, яка стала власником квартири, не є стороною договорів, укладених попередніми власниками, і не може бути зобов’язана сплачувати їхню заборгованість.
Аргумент №2. Персональний характер зобов’язань
Відповідно до ст. 509 ЦКУ, зобов’язання є правовідношенням, в якому одна сторона зобов’язана вчинити певну дію (сплатити кошти), а інша має право вимагати її виконання.
Такі зобов’язання є особистими та не переходять автоматично на нового власника нерухомості, оскільки борги за комунальні послуги не відносяться до обтяжень майна.
Позивач вважає, що право вимоги щодо оплати комунальних послуг виникає з факту споживання послуг конкретною особою і не може пред’являтися до Позивача, якщо він такі послуги не споживав.
Аргумент №3. Відсутність правових підстав для обліку заборгованості
Включення інформації про борги попередніх власників у рахунки чи особовий рахунок нового власника є неправомірним, оскільки створює уявлення про наявність у нього зобов’язань, яких насправді немає.
Така практика порушує принцип правової визначеності та права позивача на мирне володіння майном, гарантовані ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Аргумент №4. Порушення прав споживача
Відповідно до ст. 19 Закону України «Про захист прав споживачів», споживач має право на захист своїх законних інтересів від недобросовісної підприємницької діяльності.
Неправомірне нарахування боргу, якого Позивач фактично не має, є проявом недобросовісної практики з боку виконавця комунальних послуг.
Правове обґрунтування позиції Позивача та відповідна судова практика на його користь.
Здійснюючи правосуддя, суд повинен захищати права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до частини першої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.
Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його зобов`язання.
Відповідно до статті 520 ЦК України боржник у зобов`язанні може бути замінений іншою особою (переведення боргу) лише за згодою кредитора.
Частиною першою статті 19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах. При цьому такими учасниками є: споживач, виробник, виконавець. Виробник може бути одночасно і виконавцем.
Пунктом 1 частини першої статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачене право споживача одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, при цьому такому праву прямо відповідає визначений пунктом 5 частини третьої статті 20 цього Закону обов`язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом.
Відповідно до пункту 6 частини другої статті 21 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» виконавець (підприємство, яке надає житлово-комунальні послуги) зобов`язаний проводити відповідні перерахунки розміру плати за житлово-комунальні послуги у разі їх ненадання.
Згідно з частиною першою статті 901 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором.
Відповідно до статей 66, 67, 162 ЖК України за користування житловим приміщенням, що належить громадянинові на праві приватної власності, сплачується плата за утримання будинку, прибудинкової території та плата за спожиті комунальні послуги.
Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Власність, відповідно до частини четвертої статті 319 ЦК України, зобов`язує; зокрема, за статтею 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Новий власник майна не зобов`язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов`язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майно, тому за відсутності відповідної умови в договорі про відчуження нерухомого майна вимоги до нового власника про стягнення заборгованості за отриманими комунальними послугами попереднього власника є безпідставними.
Подібні за змістом правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 200/14925/15-ц (провадження № 61-13874св18), від 26 січня 2022 року у справі № 201/11406/20 (провадження № 61-18079св21), від 12 жовтня 2022 року у справі № 312/44/20 (провадження № 61-13033св20), від 15 березня 2023 року у справі № 176/552/22 (провадження № 61-12657 св 22).
При цьому, у постанові Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19 (провадження № 61-3604св20) зроблено висновок про те, що діючим законодавством не передбачено обов`язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.
Оскільки, договір купівлі-продажу від ** травня 202* року, на підставі якого Позивач набув у власність квартиру №** за адресою: м. Київ, вул. *****, **, не містить застережень про переведення боргу попереднього власника й не містить згоди кредитора на таку заміну, що узгоджується з положеннями статті 520 ЦК України (заміна боржника у зобов`язанні), тому вимоги Відповідача, сформульовані у рахунках-повідомленнях про сплату заборгованості у сумі 180235 грн та скеровані до Позивача, як нового власника, є безпідставними.
Аналогічні за змістом висновки сформульовано у постановах Верховного Суду від 01 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19 (провадження № 61-3604св20), від 15 жовтня 2020 року у справі № 522/19127/18 (провадження № 61 - 20547св19).
У даній справі Позивач не вчиняв правочину щодо прийняття боргу з оплати послуг за житлово-комунальні послуги, спожиті Третьою особою як попереднім власником вказаної квартири. На Позивача не може бути покладено обов`язок зі сплати вказаної заборгованості, нарахованої Відповідачем попередньому власнику до ** травня 202* року, тобто до набуття Позивачам у власність частки квартири.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Щодо належного способу судового захисту обраного Позивачем.
Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а статтею 13 - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом захисту певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.
Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Проте, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, але є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір, у свою чергу, не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144 цс 18); від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187 гс 18); від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338 цс 18); від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364 цс 19); від 06 квітня 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-84 гс 20).
З урахуванням фактичних обставин цієї справи, вимога Позивача про зобов`язання Відповідача виключити з обліку по особовим рахункам № 7777777 відповідно за квартирою №88, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул, ******, **, заборгованість попереднього власника квартири за період до ** травня 202* року, є обґрунтованою та відповідає критеріям ефективного судового захисту, оскільки задоволення такої вимогм відновлює порушені права Позивача та встановлює між сторонами правову визначеність, яка полягає у підтвердженні відсутності заборгованості Позивача перед Відповідачем до * травня 202* року.
Аналогічний правовий висновок щодо способу судового захисту у подібних справах викладено Верховним Судом у постановах від 01 вересня 2020 року у справі № 686/6276/19 (провадження № 61-3604 св 20), від 26 січня 2022 року у справі № 201/11406/20 (провадження № 61-18079 св 21).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53 цс 21), вирішуючи справу хоча і з іншим предметом позову, аніж у справі, яка переглядається Верховним Судом, проте щодо подібного способу судового захисту, зазначила, що за умови визнання недійсною умови кредитного договору про плату за управління кредитом, є підстави задовольнити вимогу про зобов`язання банку перерахувати кредитну заборгованість позивача. Така вимога є вимогою про примусове виконання обов`язку в натурі (пункт 5 частини другої статті 16 ЦК України), а її задоволення ефективно захистить позивача у спірних правовідносинах (пункт 54).
У пункті 58 вказаної постанови зазначено, що задоволення вимоги боржника про зобов`язання кредитора перерахувати заборгованість за договором (аналогічно, як і списати якусь її частину, якої стосується спір), може бути способом захисту права боржника на мирне володіння майном. Якщо він не має наміру сплачувати борг, бо не згоден із визначеним кредитором розміром, а кредитор на вимогу боржника суму заборгованості не перераховує та не звертається до суду за її стягненням, то боржник надалі одержуватиме від кредитора вимоги про сплату боргу у розмірі, визначеному кредитором, із яким боржник не погоджується. Це може провокувати останнього помилково, всупереч волі сплатити суму боргу.
З огляду на вищевикладене, беручи до уваги всі обставини і відповідні їм правовідносини, належність, допустимість і достовірність кожного наданого Позивачем доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок у їх сукупності, Позивач приходить до висновку про необхідність задоволення його позовних вимог до Відповідача у повному обсязі.
Якщо ви маєте аналогічну правову проблему, будь ласка, звертайтеся, допоможемо її вирішити. Ніхто не повинен сплачувати борги інших.
Переглядів: 36
Маєте коментар? Напишіть мені!